奧園年末小跑 從一線到縣域花樣拿地的擴儲法則

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2019-11-17 22:16

  • 舊改、綜合體、合作方式,奧園在接近年底的節點通過花樣擴儲方式,為來年備好糧草。

    觀點地產網 接近年底,各地推地潮接踵而至。不過,這對于80%項目源于并購的郭家兄弟來說,或許有些不那么關注了。

    近一周來,奧園簽約動作不斷,通過合作方式接連獲得位于廣東深圳、湖南郴州以及廣西梧州等共四個項目,涉及土儲達超450畝。

    具體而言,項目包括深圳坪山區的恩達電路板廠市區更新項目、郴州長信廣場以及廣西藤縣兩項目,從一線舊改橫跨到三四線綜合體。

    舊改、綜合體、合作方式,奧園在接近年底的節點通過花樣擴儲方式,為來年備好糧草。

    深圳總部突圍

    深圳坪山城市更新項目的轉讓頗令人玩味。

    11月14日,恩達集團控股有限公司披露公告稱,于11月13日,公司直接全資附屬公司YTGroup與奧園商業地產及奧園有限公司訂立框架協議。

    根據協議,恩達集團將與奧園集團就位于深圳坪山區的恩達電路板廠市區更新項目展開合作,該項目包括四幅位于深圳坪山區龍田街道南布社區的地塊,總地盤面積約7.33萬平米,目前由恩達集團主要用作深圳廠房及相關員工宿舍。

    代價方面,恩達集團須促使奧園成為市區更新項目的具名發展商;向奧園集團轉讓其中A、B兩地塊的權益,代價為1億元;向奧園集團轉讓地塊C及地塊D的土地使用權,并與奧園集團訂立搬遷補償協議,恩達集團將收取搬遷補償合共6億元。

    即是說,此次交易奧園方面共須支付7億元,另外還需重建地塊上總面積約2萬平米的物業作為回報。

    消息一出,資本市場的反應迥然不同。

    于11月14日,受讓方的中國奧園,盤中最大跌幅達3.33%,最終收盤價跌幅2.04%,報10.58港元。而作為轉讓方的恩達集團,則在當天迎來股價飆升,收盤價2.08港元漲幅高達43.45%,創逾一年高位。

    據觀點地產新媒體了解,恩達集團此前股價表現較為低迷,此次大幅上漲基本是受益于深圳廠房的轉讓。資料顯示,恩達集團主要從事制造及銷售電路板,并于1990年初在深圳坪山營運恩達電路板廠作為生產基地。

    此次公告還披露,恩達集團認為把大批量生產基地搬離深圳有助進一步降低勞動成本、保持競爭力,同時亦計劃將生產基地轉移到大灣區其他城市。另有消息顯示,恩達正與廣東珠海富山工業園管理委員會積極商討關于建立大灣區印刷電路板生產基地的建議投資。

    降低成本,獲取轉讓收益,恩達集團這一轉讓動作得到資本市場的支持,但奧園的待遇似乎又不一樣。

    資本市場不那么看好的原因之一,或許是對該項目的后續開發利用存疑。一位業內人士對觀點地產新媒體表示,該項目地塊原先用于作恩達集團廠房及員工宿舍,目前該土地的用地性質以及是否可轉為商業、住宅用地作開發使用等方面并不清楚,無法判斷轉讓之后給奧園帶來的作用和意義。

    “可能還是要看之后這個項目的更新方向有沒有變化。”該人士稱,深圳土地資源緊張,不少房企會通過拿深圳的舊改項目尤其是一些“工改商”、“工改居”或“工改工類工業園區”獲取深圳土儲。

    獲取深圳土儲,應該是奧園此舉的目標所在。

    今年7月份,中國奧園進行了一次“大搬家”,其中集團總部及旗下商業地產集團、健康生活集團、奧買家集團、文旅集團和科技集團等多個業務集團入駐廣州番禺萬博商務區的奧園集團大廈;主要分管住宅開發業務的地產集團,則于8月份遷入深圳。

    一個房企將總部遷至深圳的考量很多,如對接更為發達的金融市場,提升項目操盤能力等等。但在深圳要站穩腳跟,當地土儲也是不可忽視的因素。

    據悉,目前奧園在深圳僅有深圳奧園翡翠東灣、深圳奧園峰薈兩個項目,均通過收購而來。

    其中,奧園翡翠東灣同樣位于坪山,由奧園于2016年斥資22.9億元收購而來,由舊改項目開發為公寓、商業為一體的綜合項目;后于2017年,奧園再收購奧園峯薈項目二進深圳,總代價9.85億元。

    半年報顯示,目前兩項目處于開發狀態中,未開發土地儲備共14.5萬平方米。這樣的體量對于將地產集團總部安于深圳的奧園來說,也許不是非常足夠。

    三四線合作擴張

    除了借道舊改在一線城市深圳納儲,奧園近來也在三四線城市“秘密”擴張。

    11月15日,湖南長信集團與奧園地產集團就郴州長信廣場項目進行合作簽約,郴州長信廣場項目正式落地。該項目由奧園韶關公司負責,將與湖南長信集團就郴州長信廣場項目展開合作,將此項目共同快速推進。

    該長信廣場項目位于郴州大道與朱家灣大道交匯處,是湖南長信集團全額出資開發建設,總占地約193畝,總投資額13億元,由31棟高層住宅、1棟28層公寓、1棟26層5星級酒店以及3萬平商業綜合體組成。

    項目分二期開發,規劃有幼兒園、酒店、商業街、泳游池、公寓等。目前,一期已經基本開發完畢,主要以18-25層景觀高層為主,引入奧園或主要開發運營二期項目。

    無獨有偶,就在前幾日,奧園也通過合作方式在廣西梧州收獲項目。

    于11月12日,奧園縣域集團與廣西顧榮集團在廣州舉行合作簽約儀式,簽約兩個項目位于廣西藤縣,項目占地面分別為63畝、87畝,未來將打造成為藤縣人居范本。

    資料顯示,此次合作地塊是顧榮集團“深耕藤州”戰略計劃中重要一環,同時也是奧園縣域集團布局廣西梧州地區重要戰略部署之一。

    據觀點地產新媒體了解,與廣西顧榮集團的合作并不是第一次。在去年6月30日,奧園同樣與廣西顧榮集團進行項目合作簽約,雙方正式簽訂了廣西七個項目的合作框架協議。

    除了與廣西顧榮集團合作開發奧園·顧榮幸福里項目,奧園也與本地房企桂宏達房地產聯合, 共同合作開發項目奧園桂宏達公館。

    值得一提的是,此次拿地主體為奧園縣域集團,全稱為奧園縣域商業綜合體投資管理有限公司。該公司隸屬于奧園商業集團,定位為中國縣域商業綜合體開發創造者,主要在人口大縣、經濟強縣、資源獨特縣等開發縣域商業綜合體。

    據了解,奧園縣域集團業務覆蓋廣東、廣西、湖南、江西、貴州等地。其中,在廣東梅州落地了多個對口幫扶重點招商引資項目,如五華奧園廣場、蕉嶺奧園廣場、大埔奧園廣場綜合體項目。

    關于縣域綜合體,郭梓寧在去年中期業績會也表示稱,經過實踐縣域綜合體的項目,毛利率、利潤率相對其他的項目比較高;且由于有綜合體這個概念去拿地,得到的優惠政策比較多。

    舊改、綜合體、合作等等,郭家兄弟在年末花樣拿地,補充好自己的糧倉。

    截至2019年6月30日,中國奧園土地儲備總建筑面積達4012萬平方米,總貨值約4255億元。其中,奧園目前已經實現的舊城舊村舊廠更新規劃面積達1604萬平方米,預計總的可售資源2197億元。

    銷售方面,截至前10月奧園累計銷售額886.2億元,完成全年目標77.7%,按今年平均銷售情況,剩下不到一個半月的時間里還需加速奔跑才能達標。

    撰文:林心林    

    審校:徐耀輝



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