3億元ABS終止背后 融創長租公寓類融資思考

觀點地產網 ?

2019-11-17 22:15

  • 3億元這個數字,對一家5000億巨獸來說,算不得什么大事,但其中蘊含的深意,卻值得思考。

    觀點地產網 這只是尋常的一天,或許也不那么尋常。

    根據11月14日上交所披露的信息,國都證券-融創長租公寓一號資產支持專項計劃,項目狀態更新為“終止”,品種為資產支持證券-ABS,擬發行金額3億元。曾在5月24日,該比ABS狀態更新為“已回復交易所意見”。

    “終止”而非“中止”,一字之差,天壤之別。

    有業內人士向觀點地產新媒體分析稱,中止一般由于正常項目需要更多時間梳理材料,而終止則意味著這筆融資在某種程度達不到要求,跟產品層面有關系。

    “長租方面的金融是沒有收緊的,ABS的評估,整體還是看企業的資產管理和運營能力。”上述人士續指,其中最重要的莫過于現金流狀況,運營業績是否穩定,收入是否穩定,然后預測未來幾年的收入狀況,甚至需要提供一些征信措施。

    “隨著公寓暴雷事件頻出,相關產品的審核也會逐步趨嚴。”這像是一場人算與天算的博弈,七分靠實力,三分靠運氣。

    觀點地產新媒體通過上交所搜索查詢發現,截至11月17日,今年上交所累計披露561只ABS產品,其中387只ABS產品獲審核通過,52只終止審核。

    值得關注到的是,融創此次終止的3億元ABS為今年首只在上交所終止審核的長租公寓類ABS,此前披露的包括合景泰富、朗詩寓在內的長租公寓ABS均審核通過。截至前三季度,作為類REITs的長租公寓產品數量約為14個。

    3億元這個數字,對一家5000億巨獸來說,算不得什么大事,但其中蘊含的深意,卻值得思考。

    根據上交所資料,該筆資產支持專項計劃由融創間接子公司合肥萬達城投資有限公司發行,國都證券股份有限公司作為承銷商。

    而合肥正是融創長租公寓試水的先行城市——2018年7月,融創東南區域正式發布長租公寓品牌名稱“zhuzhu”,中文名“住住”,杭州、合肥首落地長租公寓。其中,合肥濱湖新區項目房源數量達700余套。

    彼時,融創曾表示,希望把長租公寓建成中國長租公寓領域的“奔馳”,將聚焦長租公寓的中高端市場,打造國際化人才社區。

    據了解,當前長租公寓主要集中在青年白領人群,高端的定位似乎有些特立獨行,項目終止是否表示這種定位下,所能達到的收入并不如預期?

    上述分析人士解釋稱,中高端項目在合肥還是能夠得到消化的,需求量依然存在。

    無獨有偶,融創上海區域也同樣涉足了長租。2018年3月,融創上海區域的長租公寓產品將被命名為“心地”,落地的第一個項目為上海融創香溢花城,同樣定位高端,價格定位為2萬月租金以上。

    但是,與萬科、龍湖、旭輝等集團戰略層面推出的長租品牌不同,不管是融創東南區域打造的“住住”,還是上海區域推出“心地”,都僅為區域公司產品,也僅在個別融創自有項目運營,并未升級到集團層面。這意味著,融創僅僅是試水。

    開發商和長租公寓企業的運作方式涇渭分明,“各自優勢不同,地產商更注重前端土地規劃、開發建設是他們的強項,長租公寓企業的強項在后期運營、服務。”

    在一位長租人士看來,以大量的虧損來換取經驗教訓,是毫無必要的,長租公寓不是賣了就結束的事情,而是需要長期運營,可能8年、10年、20年的租約,前面沒算好賬,后期會持續虧損。

    “新進入企業如果盲目擴張,只是因為政策號召,或者短期需要,這樣會造成很大的社會資源浪費,民企可能做了一半就自己斷臂,把這塊業務剝離,國企也會對社會資源很大的浪費。”他表示,不如想清楚了再做,或者專業的人做專業的事情,讓社會分工更加清晰,行業更有效率。

    事實上,在融創的長租投入中,亦包括“專業人做專業事”的投資。

    2018年1月16日,鏈家自如宣布獲得40億人民幣A輪融資,由華平資本、紅杉資本、騰訊3家機構領投,華晟、融創中國、泛大西洋投資、源碼資本、海峽、新希望等機構跟投。融創是其中唯一一家開發商背景的投資人。

    按照融創的說法,未來長租公寓有著廣闊的市場空間,通過對自如的戰略投資,融創不但可以獲得財務回報,更能由此進入長租公寓行業,深入了解長租公寓的市場趨勢和未來方向。

    3月初,上海融創商置有限公司與盛煦地產簽署戰略合作協議,發起國內首只存量資產并購基金,其中雙方各占50%權益。該項存量資產基金的應用范圍包括長租公寓。

    “今天是政策風口,明天會血流成河,后天將收獲果實。”大家知道,血流成河的一天終將到來,但誰也沒想到它來的那么快。

    大浪淘沙,去年的過度膨脹現在已經逐漸冷卻下來,潮退之后裸泳的人也開始穿衣服回家了。一筆ABS終止錯失的融資,或許會給融創的長租公寓及資產證券化產品帶來一些新的思考。

    撰文:陳玲    

    審校:徐耀輝



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