快訊 林德良:REITs是擺在商業地產面前必須形成閉環的過程

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2019-11-15 18:31

  • 通過開發運營不斷地加強他的運營能力,所以他的現金流可以不斷地補充到開發的環節。所有的商業地產拿到一個開發性的物業了,然后運營養好養貴了然后進行金融化的退出。

    2019觀點商業年會·現場快訊:2019觀點商業年會于11月15日在上海召開,會上,越秀房產基金董事會主席、執行董事兼行政總裁林德良先生發表了題為“REITs及商業運營新模式”的演講。

    他認為,資產管理就是把開發、運營、金融化三個環節能把價值最大化,我們大概歸納了有三種,無非從開發、運營到退出,第一種就是開發之后出售,這是大家理解的最容易的一種,第二種是開發進行長期的運營、持有,但它需要很強的現金流進行支撐,第三種就是通過開發運營,最后金融化退出。

    他表示,第一種開發銷售,通過開發一直銷售快速地回籠現金,第二種模式就是開發運營,通過運營不斷地產生現金流的回籠,來補充他開發所需要的資金,這種模式的風險點在如果運營的不好的情況會出現什么問題?現金流可能斷流了,或者現金流不夠,或者出售的物業可以保證現金流,萬一市場不好就不能形成閉環了,也就是開發運營是可以通過現金流的滾動來支持開發,但是會有風險點。

    他講到,第三種這個企業很厲害,通過開發運營不斷地加強他的運營能力,所以他的現金流可以不斷地補充到開發的環節。所有的商業地產拿到一個開發性的物業了,然后運營養好養貴了然后進行金融化的退出。

    第一種模式就是從開發一直到出售,所以IRR可以達到10.4%,ROE才7.2%左右,第二種模式通過開發持有物業,IRR是7.7%,ROE是12.6%。第三種模式的可能性是什么?通過開發注入REITs,通過持有36%的股權,IRR和ROE都可以達到14%,這條路是我們擺在商業地產面前必須形成閉環的過程。

    審校:楊曉敏



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