2019年度中國商業地產TOP100 | 凱德首登頂,華潤、恒隆位列榜眼探花

觀點指數研究院 ?

2019-11-15 14:06

  • 凱德、華潤與恒隆位列“2019年度中國商業地產TOP100榜單”三甲。三地不同背景的商業地產商名列前茅,一定意義上也說明了中國商業地產市場的多元以及光明前景。

    在多地調控、融資收緊的市場焦慮下,住宅市場未來充滿不確定性,而在另一片價值洼地之上,商業地產卻大展鋒芒。無論是攀升高峰的大宗交易金額,商業資產格局洗牌;還是創新物種與金融化的滲入,都在昭示著,商業地產正在往多元化、新格局的道路上轉向,并將帶來無限的市場想象。

    而在拼搏前行的路上,變化與破局,競爭依舊激烈。那么在這一年里,誰能在群雄逐鹿的市場中把握商機,成為了這片紅海的領跑者,誰又在不斷耕耘中成為備受眾人贊許的行業標桿?

    2019年度中國商業地產TOP100,百強企業在這榮譽榜單中用數據展現他們的實力,用成績續寫他們的輝煌。

    11月15日在2019觀點商業年會現場,觀點指數研究院向全行業發布“2019年度中國商業地產TOP100暨商業表現獎”。

    凱德首次登頂,恒隆、華潤位列榜眼探花

    時隔一年,“2019年度中國商業地產TOP100榜單”緊張和驚喜同步上演。100強競爭和以往一樣激烈,要在全國的商業地產商中脫穎而出,需要的不僅僅是靚麗的經營數據,還有先進的發展理念,積極進取云云。

    經過300多天的耕耘與細作,“2019年度中國商業地產TOP100榜單”正式揭曉,分別是凱德、華潤與恒隆。來自三地不同背景的商業地產商名列前茅,一定意義上也說明了中國商業地產市場的多元以及光明前景。

    其中需要注意的是,過去幾年,凱德進步明顯,繼去年奪得榜眼后,首次問鼎“2019年度中國商業地產TOP100榜單”。從凱德的發展軌跡來看,其在中國的布局不斷擴圍,資產規模也日益壯大。

    目前凱德在中國的總開發規模約2300萬平方米,管理的總資產超過2800億元人民幣。包含今年10月揭開水晶連廊神秘面紗的重慶來福士,凱德在中國已經布局購物中心51個,辦公樓26個,商業綜合體24個,以及24000多套服務式公寓。

    凱德之外,華潤置地商業的發展也不容小覷。作為內地代表,華潤置地商業較好地消化了三地的優秀基因,既有港資的沉淀,亦有外資的金融思維,更兼顧內地商業地產商的積極進取。今年華潤置地商業位列榜眼之位,繼續為來年積蓄能量。

    三甲的另一個焦點來自恒隆地產,過去的幾年中其一直是商業地產TOP100榜單的常勝將軍,位列榜單上位,今年同樣沒有意外。這樣的穩定發揮來自于恒隆地產對5大商業基因近乎苛刻的追求——地點、體量、規劃、設計、建筑。

    這些要求再加上管理、運營,為恒隆保持優勢提供了堅實的基礎。僅以上半年來說,內地租賃物業方面,恒隆整體組合的收入增加7%至人民幣18.94億元。其中,上海的恒隆廣場在兩年前完成翻新后,上半年租金收入達到8.27億元,錄得8%的強勁增長。上海以外的大部分商場,收入及銷售均錄得雙位數升幅。

    2019年8月,歷時近8年的精雕細琢,昆明恒隆廣場正式開業。加上原有的8個項目,目前恒隆地產已經開業運營的項目達到9個,另有武漢及杭州項目處于發展中。

    根據2019年中報介紹,恒隆地產位于內地的投資物業的總值為705.88億港元,超過香港投資物業。而發展中的投資物業總值為港幣403.35億元,包括位于內地的昆明(彼時未開業)、武漢及杭州項目,以及沈陽和無錫項目的余下發展期數。這些項目涵蓋商場、辦公樓、酒店和服務式寓所。

    精細化運營,商業TOP100租金增長16.65%

    觀點指數以商業TOP100企業作為樣本,統計發現過去的一年中,整體租金增長錄得一定增長,達到16.65%。盡管關于地產行業的迷茫之聲不斷傳來,但是商業地產行業還是一步一腳印,丈量出自己的價值空間。

    從數據來看,包括上述的華潤置地商業在內,租金排名前50的企業中,不乏表現突出的種子選手。其中2019年1-9月中,租金收入超過50億元的有4家,租金收入處于20-50億元的有19家。

    (橫軸為租金收入;縱軸為企業編號)

    數據來源:觀點指數

    而從租金收入增速來看,整體穩定提升,但也呈現出階梯分化的現象。如圖中所示,租金收入增速超過100%的企業占商業TOP100榜單的11.11%。這些企業商業體量一般較小,而過去的一年中,其商業物業業態和面積雙雙增長,因此租金收入增幅也會相對可觀。

    需要關注到租金收入增速呈現負數的企業也不在少數,占商業地產TOP100榜單的31.11%。

    一正一負,考驗的不僅是企業如何維持持續的增長預期,更考究面對行業愈加集中、多元的生存環境時,要怎么保持及發揮自己的商業優勢。不管是主動革新還是堅守已有的運營理念, 都是各個商業地產運營主體對于未來的判斷,無關對錯,或許需要留待到更遠的未來予以審視。

    “三人行必有我師焉”,內地、港資各自精彩

    “2019年度中國商業地產TOP100榜單”中,值得予以關注的還有內地和港資的各自亮眼表現。觀點指數選取了8個樣本企業,當中港企和內地企業各占一半。

    以內地樣本企業A到D來看,其2019年1-9月的租金收入在所有8個企業中表現較為優異,基本處于28億元人民幣以上。而從增速來看,內地的同比增速均為雙位數,處于20%-39%之間,最高的為樣本企業B,2019年1-9月的租金收入預計為35.8億元,同比增長39%。

    對比可以看到,港資樣本企業的租金收入相對較為可觀,不過增速上則稍遜于內地商業地產商,一定意義上也和港企相對謹慎、穩健的心態有關。

    數據來源:觀點指數

    一直以來,不管是開發、運營、管理還是退出,港資房企都是內地企業學習的榜樣,總能在不同的環節中找到學習的范本。不過也許和固有的住宅開發思維有關,內地商業地產行業相對浮躁,追求大包大攬、跑馬圈地,靜下心來細細雕琢產品的企業還是少數。這也是上述港資樣本企業為何布局城市范圍小、項目少,但資產值和租金收入卻較高的原因。

    8個樣本企業中,內地單位資產值貢獻的租金收入(即1億元資產值貢獻的租金收入)普遍處于0.02億元-0.05億元之間,港資樣本企業的該數值則要略高一些。

    另外從單位面積的租金收入(即1平方米建筑面積產生的租金收入)來看,港資樣本企業均過千元,其中最高的為2290.91元/平方米。而內地樣本企業最高的僅為632.68元/平方米。

    從以上數據來看,“三人師必有我師焉”,不管是內地亦或是港資,不管是保守還是進取,各有優劣。雙方需要做的,或許是針對中國市場的融合和學習,共同進步。

    16家企業資產值過500億元,單位面積資產值穩中有升

    站在2019年末的節點,回看“2019年度中國商業地產TOP100榜單”,不容忽視的就是商業地產商的投資物業資產值,這是活躍在企業報表中的關鍵指標——既可以提升資產規模、提高利潤表現,亦可以作為有利的融資工具。

    從投資物業資產值前20名企業來看,有16家企業的資產規模均超過500億元,其中500億元-1000億元的企業有9家,占比45%;1000億元以上的企業有7家,占20名企業的35%。

    數據來源:觀點指數

    對于商業地產來說,產生穩定的現金流是亮點之一,但同樣需要予以重視的還有資產的保值和增值。通過資產管理、運營,改造、提升,提高市場價值,并輔以相適應的金融手段,在合適的時機實現價值變現。

    投資物業資產值前20名企業中,不乏金融和運營好手。如有個別企業,通過發起和管理基金,讓不同投資訴求的資金為商業地產業務服務,解決資金投入大的難題。

    觀點指數統計資產值數據發現,上述20家企業單位面積資產值(即1平方米建筑面積對應的資產值)基本位于0.35萬元/平方米-5.35萬元/平方米之間,平均單位面積資產值為1.11萬元/平方米。

    數據來源:觀點指數

    總體而言,“2019年度中國商業地產TOP100榜單”的投資物業資產值穩中有升,但單位面積資產值則有待提高。換個角度說,未來商業地產行業不能僅僅追求體量大,還要通過規劃、定位、管理、運營,提高資產的價值和租金收入,使得商業地產價值更為名副其實。

     

    撰文:陳朗洲    

    審校:歐陽穎



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