個性化市場 資產底色決定資本價值

觀點地產網 ?

2019-11-14 19:07

  • 輕資產不是不持有資產,輕資產是為了更好的去持有資產和提升資產的價值,重資產開發商去培養輕資產能力,反過來是反哺重資產,這個邏輯才是對的。

    討論嘉賓

    林熙齡 全國工商聯房地產商會香港及國際分會會長

    耿浩 凱龍瑞集團中國大陸首席執行官

    羅意樂乎公寓創始人、CEO

    徐雷 懿龍資本董事長

    古迎輝 元豐資本合伙人

    主持嘉賓:前面很多嘉賓分享了很多很細的一些觀點,我認為投、融、管是一體的,光談資管的話是某一個方面。首先請各位嘉賓介紹一下自己。

    林熙齡:謝謝主持人,我叫林熙齡,是全國工商聯地產商會香港及國際分會的會長,主要的工作是在亞洲做房地產投資。

    耿浩:我所在的公司叫凱龍瑞,我們是私募管理公司,主要在中國收購辦公樓為主的商業物業。

    羅意:大家好,我是樂乎的羅意,樂乎是長租公寓的運營企業,從創業之初就是以代運營商的身份服務客戶,大概樂乎有五萬多間房。

    徐雷:大家好,我叫徐雷,來自懿龍,主要做房地產融資對接方面的,我從2010年開始一直做房地產資金,目前我們自己也募集了一支小的基金,也會投資一些機會型的項目。懿龍資本第二塊業務就是大健康,我們還投了一家做互聯網醫聯體和慢病管理系統的公司。

    古迎輝:大家好,我是元豐資本,我們在大灣區做了比較多的產業方面的綜合項目,在國內方面也是十分關注國內一線以及二線城市。

    主持嘉賓謝謝各位,我們今天做一個長寧路商改住的項目,在存量市場當中跟各位一樣,也是首先關注上海,只可惜我們的資金盤很少。

    我印象最深的今年跟了三個項目,其中有一個就是剛才申總所說的張江嘉里大廈,是一個項目公司收購股權的項目,那個民營企業歷史太長了,很多賬是沒有的,前幾個月我們看到你們和平安收了這個項目,我們也是非常驚訝。

    第二個我印象深的就是在五角場旁邊的時光路,那個項目也是屬于商辦物業性質,最后被鏈景投資。

    第三個是在徐匯區,是天燈路463號,它是一個工業用地,拿到之后現有的物業狀態是一家經濟型酒店,加上一個中型飯店,最終它是通過競拍,被東九拿了,東九比我們出價高了30%左右。我想大的機構他的戰略性,包括對項目的判斷,包括他的資金成本,大家不是在同一個賽道當中。

    我第一個拋出的問題,就是在目前的業態組合當中,多元化的業態主要是以寫字樓、公寓加上商業,如果像一個小型復合業態綜合體的話,算是三個主力業態。我印象最深的是幾年前,我看到了毛大慶做的共享季,第一個項目是在北京的西單后面一點有一個,當時我沒有這個概念做一個復合業態,現在已經成為共識了,在復合業態投資當中,我想請各位聊聊你們的一些觀點,包括一些經驗。

    林熙齡:我先分享一下,如果你說進一些大規模的綜合體投資,我們作為基金現在比較敏感,坦白的說因為現在總量投的比較多,如果我要退出的時候就可能困難一點點。

    當然了,這么大規模的發展,有一些部分是好的,有一些坦白的說怎么做都做的不好的,現在有一些業態已經變了,商業那個部分除非真的在比較好的地方,如果在比較偏的地方,你還搞這一些復合的發展,可能商業的氣氛都不是太好,住宅賣的也不錯了,商業挺困難的,除非改成“共享”這一些概念。

    還有后續管理也挺麻煩,花很多時間,怎么改,改來改去也改不掉,除非把整個概念都反過來,住宅不是住宅的東西,寫字樓不是寫字樓的東西,這個跟本來的想法也是有一些很不一樣的。

    我們從基金的角度來講,我都是分開每個單元去看的,做的好比較集中,如果是商業就是商業,如果是寫字樓就是寫字樓,如果是住宅或者是物流這一些,那就集中做,而不是做復合的綜合的。

    主持嘉賓先守正然后再出新,基本面不能改變。凱龍瑞也做了很多項目,這方面可以分享一下嗎?

    耿浩:我們也蠻符合復合性的物業,但從投資的角度來看我們只做復合型的辦公樓,在大明國際廣場這里,收購了中間的四棟辦公樓,現在周邊很好,房價都賣十萬了。

    我們看中一個綜合體,里面有四星級的喜來登,商業體量也比較大,辦公樓和商業是非常互補的,我辦公樓三分之一的租戶都來自于商業,我們對商業運營有要求的,要求開業的時候出租率要達到一定的比例。

    那個項目還算是做的不錯的,因為我們做的比較早,2006年就做了,后來退出賣給中信投,后來中信投賣給遠洋。我們喜歡非常強的綜合體項目,商業和酒店不是我們的專長,就交給專業的人運營,如果商業做不好整個項目也會死掉,此后我們一直在尋找這樣的項目,但現在都很少了。

    我們現在在做一些什么樣的東西?我們做一些改造的項目,主要是商業,因為我們覺得商業是有一個套利空間的,開發商業主愿意以比較合理的價格把商業賣出來,我們就改成辦公樓。

    有一些商業不可能全部改成辦公樓,首先平面比較大,一樓做辦公樓就不是很大,一樓如果有地下室還會繼續保留商業的業態,但這個商業業態和商場不一樣,這種商業和辦公樓融合了,主要是周邊的居民,基本上提供配套,給辦公樓和周邊居民提供一點配套而已,不會在里面賣衣服,如果說這個可以叫做復合商業體,那也是一個小型的復合商業體。

    主持嘉賓我理解要成為一個區域所謂的地標,復合商業體是最有亮點去提升的,辦公業態作為相對比較標準化的,也是打了基石的底子。

    耿浩:我們的想法不是收購大規模的購物中心,我們基本上是在兩萬到三萬左右,這個東西做起來我們是希望通過外立面的設計,也是一個小的地標,我這個東西做出來就是非常有吸引人的、比較有趣的空間。

    主持嘉賓然后人流也有一個疊加和互動。羅總這里,樂乎是作為公寓的業態,而公寓可能對地段,包括交通要求也是有自己的特殊性,您從運營商的角度能幫我們分享一下嗎?

    羅意:其實我來參加這個討論有點尷尬,因為討論的話題好像跟我的專業差距有點大,而且事實上現在長租公寓,因為我們做的是長租公寓,長租公寓真正進入到綜合性的商圈里面,占比是非常低的。

    我們的股東當中有高合資本是做城市更新的,跟我討論了很多能不能去收購長租公寓,我們都沒有出路,剛才朗詩做的案例給了我們一些啟發,從我的角度沒有太多能跟大家分享的地方。大家要關注一個商業機會。

    前兩天長租公寓的從業企業在一起做了一些閉門交流,我們認為下一個大的發展機會是大型租賃型社區,在北京有三個項目,其中比較典型的有像中標的機場項目,總共是6.8萬方。我們去投資30點BOT,它是機場的配套項目,這里面確實有近萬方的商業。

    說句實話對我們專業的長租機構運營商來說,商業的運營就是挑戰,未來這種專門為租賃型社區商業的配套機會是值得去關注的,國家一定會給解的,盡管現在看上去還比較遙遠,包括魔方、旭輝,包括我們自己。

    以前都覺得國家的政策給的非常得誘人,其實落地很慢,來的速度比我們想象的要快,我們都成立了大客戶部,開始把我們未來的增長放在租賃型社區的機會上面,我們認為這是中國房地產的一個機會,大家也可以關注一下。

    主持嘉賓我們在上海就能看到拿的租賃用地都是國企拿的,沒有民營拿的,純粹說二房東模式,或者轉向輕資產管理,這個方向我個人認為是對的。

    羅意:在北京也是這樣的,大家都覺得租賃產業是國進民退,覺得民營機構沒有機會,但中國的創造力總是會把國家的東西市場化掉,我們還是有機會的,大家可以關注這個事情。

    主持嘉賓徐總現在自己創業之后,我知道您南京也有一個重資產的項目在做,關于在存量方面的一些,您有什么心得嗎?

    徐雷:謝謝,我近15年以來,一直從資本的角度在做工作,前五年是PE,近十年我做房產基金,做了15年偏金融的從業經歷里面,包括央企、國企、民企和外企我都做過,私募、開發商也都做過,所以經歷的比較多一點。

    我覺得剛才那個問題應該這樣來看,在增量時代應該是標準化為主,因為你為了搶市場、擴規模,基本上都是標準化的產品快速去打市場,但是存量時代一定是個性化的市場,也就是說任何一個項目部一定是組合的業態,而是要看你基礎資產的情況,這個基礎資產本身是什么,然后適合做什么,這是一個維度。

    第二個維度要看你的能力邊界在哪里。剛才羅總講的只是一個公寓運營商,商業這一塊我一定不會碰的,一般來講很少有一家企業公司的能力是全的,像今天上午我們去參觀蔣總印力森林的項目,他們做商業的是非常專業的。

    未來分工是越來越細的,無論是內部分工還是外部分工,大家只有充分發揮各自的所長,才能充分發揮這個資產的價值,也就是說在整個價值創造的過程里面,每一個人都應該有他自己的位置,最主要的就是要看你自己有什么樣的能力。

    今年開始創業以后,我們也會去看一些重資產的,因為輕資產這一塊都是另外一個業務,我先說重資產這一塊,我們現在主要把困境資產、不良資產作為切入點,我們合伙人團隊從事這一類資產經驗比較豐富,我們希望通過困境資產、不良資產,包括特殊機會型的項目,切入到這個市場里面。

    第二點就是我們除了南京那個重資產項目以外,那個項目非常復雜,它是老的國企資源枯竭型的產業升級,因為體量比較大,我們會加入很多業態進去,包括文旅、康養。土地這一塊包括住宅、辦公,還有工業用地,非常復雜,所以在這里邊我們會拉很多合作伙伴進來,包括央企,包括開發商,包括運營方、IP都會拉進來,這個項目也在緊鑼密鼓的推進。

    另外在上海這邊,我們也在推一個存量舊改的項目,它是一個老的國企的工業廠房。我們在推這個項目的時候也在思考,目前市場上這么多辦公,憑什么企業會到你這里來,我們在思考這個問題,你有什么特色,尤其是今年很多辦公樓的空置率很高,退租的情況也很嚴重,這個時候我們切入到這個市場,當然本身資產性價比是比較高,我們在想以什么樣的地位,這個是什么產業,我們吸引什么樣的租戶進來,因為后續的服務相對來講,從金融的角度來講,我們這么多年跟很多園區也做了很多合作。

    但合作過程里面,確實企業需要什么,我們也比較清楚,所以我們認為反倒是項目本身的特性和你的價值所在,這是最重要的,我們的定位非常重要,這一塊我們是新兵,也要向在座的各位去學習,也希望有一些合作的機會。

    主持嘉賓謝謝。下面請古總。

    古迎輝:今天的主題是說到業態組合,通常有一個比較好的業態組合真的需要根據項目本身的情況,還有整個項目所在的區域等等做一個定位。還有剛剛嘉賓也提到了,也要根據自己的能力所在,可以做什么方面的業態,這個是比較綜合的一個問題。

    總體來說,通過不同的業態組合,我們分析到怎樣的業態組合才能夠達到最優的最大的價值體現,這是最重要的,所以不同的業態組合目的就是協同一起達到一個最優的價值。

    我們最近的一些項目,是以產業科研辦公為主的一個業態,服務這個主體就會加上一些商業配套,然后也會加上一些人才公寓方面的,能夠達到很好的生態。進一步也會在空間里面放入孵化器,還有共享空間,還有一些幫助企業去做一個展覽、展廳、會議空間,這個項目我們本身就是一個多業態的,總的目的就是為了把這個項目做好一個生態,不同的業態互相促進,這樣就可以達到比較好的價值體現,我們投資人也會得到比較高的回報,這是我們其中一個比較重要的目的。

    主持嘉賓謝謝。第二個問題我想請問各位,因為大家的資金還是對一線城市是最熱衷的,從歷年的大宗交易成交量來看,上海一直是全國第一,第二名是北京,北京是上海的一半,深圳是北京的一半,可以看到上海的地位。

    大家也在琢磨在二線城市當中怎么做重資產投資,包括它的退出邏輯是什么,二線城市存在的資產價格是偏低的,租金回報比一線城市要差的多,在二線城市方面,各位嘉賓對中國某一個二線城市特別有感情,或者有投資的分享,或者有其他的觀點,請給我們分享一下。

    林熙齡:對于二線城市我們也看到很多不同投資者的經驗,好像興趣不是很大,賺錢的也有,但賺的不是很多,虧的比較多。我們也比較謹慎,買的價值比較便宜,但反過來賣的價格也比較便宜,我寧肯去一線城市,它是貴,但租金也貴,我賣出去也貴。

    現在反過來看二線城市都有很多機會,我們比較關注就是大灣區,它的經濟增長我們也看到比較落實。雖然現在價格比較便宜,商業活動跟一線城市還是有一些距離,但我們看中長遠的發展,也感覺這個真的是現在投進去比較便宜,然后持有一段時間,整個經濟發展到了比較好的時候,我們退出的價格肯定比較好,那個時候的需求肯定可以滿足很多不同的投資者需要的。

    可以看到,以前比較偏一點的地區,價格也升到我們不敢去想象了,真的十幾年以前投了,價格翻了10倍以上了,反過來大灣區沿著高鐵去選擇項目。當然了,不是每一個項目都一樣,有一些是商業地產,有一些是養老地產,有一些是住宅,每一個地方都有不同的策略。

    耿浩:我們在同行里面在二線城市相對比較活躍,投過杭州、大連、成都,一個城市只投了一個業態,全部是寫字樓,在行業里面對二線城市相對比較活躍的,當然我們的重心是上海。

    在二線城市是流動性的問題,就是你賣的時候是比較難賣的,但是我們觀察到一個現象,最近兩年保險公司對二線城市非常活躍,他們都有大量的收購,這樣我們覺得市場流動性會提升起來,未來會更加活躍,有些城市還是蠻活躍的,外資基金我們也很少看,我們就人民幣投入,美元基本上在北京和上海這樣的城市。

    羅意:我在這方面沒有什么觀點,聽一下專家怎么說。

    徐雷:這一塊涉及到懿龍資本輕資產的業務,我們在做房地產投融資,這個資源的對接,很多資金方會委托我們去尋找一些可以適合債權投資的標的,當然主要還是以住宅開發為主,住宅地塊為主,土地或者是在建工程,是金融機構、信托不太愿意去做的。

    另外一塊有很多項目資源,希望通過我們這邊對接資金的渠道,確實我們感受到今年整個金融調控,尤其對于房地產這一塊,對于開發商影響特別大,缺錢缺的厲害。

    總的感覺現在忙不過來,如果完全靠人力的話,我們已經沒有辦法銜接這么多的資源,最近我們也在研發一個類似于手機網上的不動產資源交易對接系統,這個是我們做一個類似于共享的,一個可以外部合伙人有資源,無論是有項目還是有資金,都可以到我們平臺上合作的網站,提高資源對接的效率。

    說到資產這一塊,我們就會發覺二線城市,我這里主要講二線省會城市,二線省會城市的商辦市場,尤其辦公的市場容量是有限的,有一些資產值得投資,是因為它是整個市場的龍頭,也就是數一數二,這一類是有投資價值的,投資比較合理。

    因為你這一塊基本上把市場有價值的客戶大部分納入進來了,尤其辦公的物業都是打了擦邊球,都改成了公寓散售掉了,按照政府的規劃,這么大商業的體量很難承受的。

    我覺得在二三線市場關鍵還是客戶需求導致整個市場低效,因為經濟活動主要還是集中在一線城市,從區域上來講,無疑是長三角還有大灣區,這是熱點,尤其去年今年我們感受更加明顯,在之前往外擴還可以。

    以前講京津冀片區講的比較多,我明顯發覺今年開始,無論河北也好、天津也好,現在資本感興趣的熱度都在下降,在北京項目也比較少,就變成一個存量市場,大家都去爭搶,可以做的事情不多,大家都希望去做。

    現在長三角和大灣區是熱點,長三角一體化,大灣區也是國家戰略,往那方面去集中,大家可以重點關注一下這兩個區域,像成都、西安也是非常不錯的市場,大家也可以關注一下。

    古迎輝:過去我們主要關注一線還有二線的城市,我發現二線的城市,我覺得風險相對于一線是大了一些,但機會比較多,回報也相對一線的回報好得多。

    過去我們也投了很多二線城市,包括長三角那邊的無錫、蘇州、杭州,還有一些中部的武漢、長沙、成都、重慶,以及北方的青島,類似的一些二線城市,我覺得機會還是蠻多的,因為二線城市大的那些比較著名的公司,都比較集中在一線城市,所以二線城市的機會就多了很多。

    最近我們喜歡大灣區沿海的二線城市,就是珠三角那些二線城市,因為受到整個國家的大灣區政策,大灣區一體化,還有大灣區內部的幾個城市融合,還有各方面的基建,這一系列的超大規模的公路建設、橋梁建設,整個大灣區的軌道交通融合,會很大的促進整個大灣區經濟的發展。

    而且大灣區幾個城市本身就是經濟實力非常雄厚的,基礎也是非常好的,所以我覺得以前特別在外資方面忽略了廣東大灣區的城市,就造成了大灣區的城市有比較好的機會,或者二線城市是一個洼地。

    從我們投資的角度來說,只要能夠設計好風險控制,做比較好的交易結構、融資方案,可以把風險降到最低,把回報最大化,所以二線城市特別在大灣區的那些,我覺得機會是非常好的。

    主持嘉賓好的,謝謝。我自己的感受是這樣的,在二線城市做一個項目,最好有一定的現金流,能夠短期跟中期結合一下,特別是在所謂的商辦物業里面,在一些二線城市也有一定的擦邊球可以打,我指的概念它是商業用地,但可以做公寓出售,每個城市對公寓的判斷點都不一樣的,等級越高的城市限制越高,如果能拿到一個項目部分是短期出售的,可以平衡現金流,部分是持有的,理論上說是比較完美的模型。

    最后一個問題是在輕重資產方面,往往做過重資產的企業,對二房東和輕資產的模式是不屑一顧的,反之也是一樣,輕重的做法是完全不一樣的,上海有一家機構做了二十多個小型的二房東商業,在兩年前轉型做重資產的時候,在上海拿到了兩個項目,到今天為止退出是有問題的,一個是散售項目,一個是整進整出的項目。

    第二個我看到有一家做所謂的辦公型二房東模式,只在上海做,他的老板沒有吸納過一分錢的融資,全是個人資金,基本上可以做到整租是幾千方、一萬方以上,可以拿到比較好的免租期。

    在我招商租賃非常好的良性運營狀態下,甚至在免租期都可以達到百分之七八十以上的出租率,這時候就凈賺了,所以輕重是兩個完全不同的邏輯,在輕重兩方面的投資方面,特別在存量資產方面,各位有沒有一些分享呢?

    林熙齡:我們基金比較簡單,肯定是以重資產為主,如果我們是輕資產了,我的錢就投不出去了,現在反過來有一些,我也看到確實是這樣的,我們重資產肯定是主流的,但是我們也投一些所謂的運營公司,就是輕資產的去管理,就是管理和重資產的都一起去投。

    我管理都是自己可控的,還有收費的我們都可以有一些好處,如果那個規模我們做的越來越大的時候,我輕資產收的費用也越來越多了,那個時候我的融資估值也不會很小,互相都是有一些好處,就是我重的這一些可以幫忙輕資產,輕資產也可以幫助運營管理,兩方面我們都看的,現在兩邊希望找到一個好的結合點。

    主持嘉賓這是不矛盾的。

    林熙齡:肯定是不矛盾的,當然了,輕資產用的時間也是比較多,要做的好運營管理和費用不可能隨便找一個公司,我是輕資產,我有經驗,我去幫重資產這邊做,是兩方面我們都會看的。

    主持嘉賓還有一點我自己感受,在一線城市,大部分出讓國資的時候,基本上標的是不多的,而且競爭很強,反而在租賃領域是民企的機會。

    耿浩:基金這一塊只能投重資產,另外我們也看輕資產,我們希望孵化出新的生意出來,我們最近一段時間投了一個做公寓的,通過這個進去希望未來可以孵化出重資產的東西出來,重資產是賺房地產的錢,輕資產是賺運營的錢,大家賺的錢是不一樣的。

    主持嘉賓你也在做能力的疊加,只是沒有自己的公寓系統。

    耿浩:對,我們做自己擅長的事,因為重資產和輕資產的投資是不一樣的。

    羅意:這個問題可以聊一些,確實玩資產資本的人他們也都希望在輕資產能力上能有閉環,所以他們會去孵化一些創新創業的公司,包括我們的股東有復星,復星當時投我們也是這樣的考慮。

    至于有沒有閉環起來這個有兩說,邏輯上至少聽上去還是成立的,我們長租公寓最早切入的方式不叫重資產,也不叫輕資產,是中資產,就是二房東,既不像做重資產對整個資產的遴選,整個打磨有那么高專業化的要求,又不像輕資產那樣需要一個完全的乙方身份,是介于兩方之間。

    做輕資產最開始起步是比較難的,完全是乙方的身份,沒有品牌、沒有經驗、沒有樣板案例之前,如果靠輕資產做這個事情是非常難的,現在長租公寓的準上市企業,包括已經上市的蛋殼、自如、魔方等等,這些都是中資產模式,就是二房東包租模式。

    我們的做法是一個典型的完全的純輕的模式,我們一開始就做代運營,那時候起步早,市場不知道長租公寓怎么做,現在要做一個輕的資產,要么你的估值特別好,大家講智能軟硬件場景,要么你就是有其他的一些重資產的能力,用輕資產的切入方式。

    事實上絕對不是純輕的玩法,當然我們長租公寓行業現在有很多爭論,覺得二房東模式不可持續、不可規模化,確實它承擔了整個資產的外部環境的波動風險,掙的錢不足以覆蓋這個風險,同時它承擔了整個產業鏈上的效能衰減的事情。

    所以很多二房東的模式,盡管上市了,其實虧的非常兇,現在長租公寓是往兩端走,重的越來越重,國家給地給錢,要么就是輕的會更輕,像我們做代運營是傳統意義上的加盟模式,我們現在還做的更輕的輕加盟,針對現存的公寓做快速翻盤,謝謝。

    徐雷:我覺得輕資產、重資產根本就不矛盾,應該是一個有機的整體,關鍵還要看你背后的資源,你到底有什么樣的資源,你具備重的能力,還是只能有輕的能力,如果只具備輕的能力,不具備重的能力,要把輕的能力打造成極致,也不要走到誤區去。

    現在重資產的開發商也想做輕資產,這是一個誤區,輕資產不是不持有資產,輕資產是為了更好的去持有資產和提升資產的價值,重資產開發商去培養輕資產能力,反過來是反哺重資產,這個邏輯才是對的。

    主持嘉賓不管輕重,運營的根本是不變的。

    徐雷:我補充一下,即使是內部,比如說復星,商管能力相對來講還是比較弱的,這里面會跟開發打架,如果真的在商管板塊孵化不出來的話,最后還是走向市場化,不可能說為了培養一個經管團隊,把最終的價值放下來,如果是輕也好,重也好,邏輯和邊界一定要清晰。

    古迎輝:我補充一下,我同意剛剛徐總所說的,強調輕重是有大的誤區,首先要有重資產的運營能力,重資產做好才有資格跟人家說我可以做輕,關鍵是提升資產的價值,從重資產百分之百的持有,保險公司就是很典型的重資產概念,他們需要把他的資金投出去有最大化的收益。

    輕資產另一個極端做二房東,某種意義上是輕的沒有了,嚴格來說不叫輕資產,是一個服務商而已,所以輕資產一般的站在外資的角度來說,基金的優勢就是能夠把基金放大好多倍,把回報最大化。

    無論是怎么樣一個金融手段去運用,最關鍵的還是自身的資管能力、運營能力,具體輕重是怎樣的比例,是根據自己公司的戰略,還有資金成本等等各方面綜合去做出的一個判斷,還有項目本身的綜合方面去做出輕重的決定,謝謝。

    主持嘉賓是的。確實,大家看到投融管退它形成一個閉環,每個環節都是連接在一起的,拉出來單獨看的話一個項目理論上是不成邏輯的。

    審校:勞蓉蓉



    相關話題討論



    你可能感興趣的話題
  • 夜猫电竞