存量改造如何擺脫資金太貴,資產太貴

觀點地產網 ?

2019-11-14 16:51

  • 要做時間的朋友,有足夠的能力活下來,第二在任何沒有找到出口之前,不能隨便的進入,包括資金的長短、性格對應的資產是不同的,資產的持有方式決定你對資產進行改造的所有功夫。

    主持嘉賓

    余燎 強勁資本聯合創始人

    討論嘉賓

    潘韜 信韜商業投資管理有限公司董事總經理

    楊斌 上海百聯資產控股有限公司副總經理

    蔣云海 印力集團上海城市活力中心總經理

    李川北 BEICapital合伙人兼董事總經理

    辛長征 遠洋資本總經理助理、投后運營業務董事總經理

    林鵬程 綠庭投資董事兼副總裁

    葉建成 仲量聯行中國及華東區投資部總監

    余燎:存量和資本,存量和資本對我來講是兩個完全不同的方向,一個是資產,一個是資本。首先讓各位嘉賓自我介紹一下。

    潘韜:我叫潘韜,我個人工作方面有兩部分,在七年以前我主要在萬達、金地、旭輝這樣的房地產公司供職,這六七年以來我自己在做存量資產,我們一直做的是商業地產。

    楊斌:各位好,我是楊斌,我來自上海百聯集團。百聯集團是一家國企,它是中國最大的綜合性零售集團,在過去幾十年的經營過程之中,積累了大量的存量物業,我個人在之前是在新加坡一家上市的商業地產公司,再之前在復星集團。城市更新是我們重要的產業發展方向。

    蔣云海:謝謝大家,我叫蔣云海,目前是上海印力集團上海城市公司負責商業舊改,或舊的商業活化團隊負責人,這兩年主要專注于存量舊改的方向,希望有機會和大家交流。

    李川北:大家好,我是北資本,我們原來是全球最大的LP,離開了以后我們現在成立了自己的公司,做基金的管理和投資,之前主要做財務投資,后來發現財務投資賺不到錢了,所以開始下沉到運營了,也開始做舊改了,有機會歡迎大家指導工作。

    林鵬程:大家下午好,我叫林鵬程,來自于綠庭投資,我們是A股上市公司,是以房地產投資作為主業的公司。綠庭原來是上海本土的開發公司,2015年整個公司就轉型轉到存量領域來。目前我們在美國有三個存量物業,在上海有四個存量物業,而且四個存量物業里面覆蓋了長租公寓、商業、辦公都有,很高興有機會分享一下我們綠庭在這個領域里的經驗。

    辛長征:大家好,我叫辛長征,來自于遠洋集團下屬的遠洋資本,遠洋集團原來是遠洋地產,五年之前就轉型成為多元化的綜合性平臺,下屬的業務就包括遠洋地產開發、遠洋商業和我所在的遠洋資本,另外兩個多元業務包括遠洋客服,包括遠洋營造,其他幾個業務板塊不多介紹了。

    大家這幾年逐漸聽到了遠洋資本的發聲,到目前為止,在管的投資規模超過了900億人民幣,不動產作為我們一個非常重要的投資板塊,目前在北京有5個存量物業,在上海有7個存量物業。

    除了不動產投資以外,還包括了在銷售型地產的債權和股權的投資,也包括了在物流板塊的投資,物流投資規模已經超過了一百萬平米,當然還有我們特別倡導的是和地產空間互動的股權投資,在大的醫療、環保、物流PE類投資,如果大家有興趣的話,希望也上網搜索一下遠洋資本。

    葉建成:大家好,我叫葉建成,是仲量聯行中國投資部的,今天主題是存量資本的橋梁角色,幫資本找到項目,幫項目找到投資人,這是我們的工作。

    余燎:非常感謝,我順便介紹一下我自己,我是強勁資本的創始人余燎。回到我們今天的主題,今天大家濟濟一堂,我們先從資產端來談。今天幾位嘉賓講了存量資產,我好奇一點,現在的時代里面,中國的商業也好,涉及到商場、購物中心、辦公、物流方方面面,在存量資產領域里面還有什么機會嗎?或者吸引你們的點是什么?請潘總先來。

    潘韜:后面這個點還是非常好的,因為我是五年前出來以后確立的信韜資本。有兩個階段,在第一個階段我們是按照傳統的思路,我收購了大概一個購物中心——上海華僑城購物中心,又在紹興收購了一個相當于批發市場。這個思路很傳統,收購存量資產商業,通過運營改造讓價值提升,希望以后有更高的價格出手,這是非常簡單的思路。

    從兩年前,我的業務發生了很大的變化,現在我是分別在無錫、青島,和地方政府的平臺公司合作,類似PPP項目,他們提供存量的土地,我來進行建造和運營,為什么有這樣比較大的轉型和變化呢?

    我個人的體會,做前面第一階段的時候發現錢太貴了,我們當時去做貸款的時候,好不容易找了一家銀行愿意貸款,還是8%以上,一看是表外資產給我貸的款,中國商業地產的回報率做到5%和6%已經是很不錯了。

    第一個是資金太貴,第二個資產也很貴。我在紹興收的項目,老板一般認為自己的資產都是最好的,窮途末路的時候也按市場價給你報價。后來做這樣的轉型是因為我發現,中國真正存量資產的大地是在地方政府。

    我合作兩個項目的平臺公司,一個有13.6平方公里,一個有12.6平方公里,手里有大量的存量資產需要有人幫他盤活。在青島市南區最核心的區域,收回來以后土地成本高,而青島這個區域的房價也只有兩萬,通過其他方法是解決不了資金、資產問題的,只有通過這樣的合作來進行運營,這讓我們擺脫了資產高和資金高的壓力。

    中國是一個地方政府主導的市場和社會,這是很好的機會,民營企業配合地方政府做這些存量資產的盤活是非常有機會的。

    余燎:聽懂了,就是要找大地主。那就把問題拋給楊總,您跟私營企業主有什么不同的看法?

    楊斌:感覺確實不一樣,我們比較理解潘總剛才的體會,但是我們來做存量其實確實空間比較大,我們不面對高成本資本資產的問題,因為國企本身在中國這個資本語境之下,資金成本和資產成本都雙低,這一點是我們的優勢。

    百聯在上海就有數百萬方的存量,幾百處物業,而且歷史物業相對來講處在比較核心的位置。比如我們近期同時在開工的七個項目,都在北外灘、都在內環以內、在南京東路,類似于這樣非常靠近商圈核心和人流核心的位置,我個人感覺存量改造空間非常大。

    我們改造賦能,通過重新的業態定位,雖然現在整個商業氛圍和經濟周期處于低谷,但是由于你的物業所處的位置好,我們感覺還不錯。但是我能感覺到市場上面參與存量的,無論是投資機構還是運營商越來越多,畢竟存量時代大家都知道。

    我們覺得中國有中國的特點,因為存量資產都在體制之內,尤其優質的。但是對于體制之內的來講,他也同樣需要專業的運營,來把這些存量的物業價值挖掘出來,所以我們在著力打造自己的運營團隊,有自己的產品線。

    我們現在自己有6個產品線,覆蓋了從社區商業、時尚街區、共享辦公、主題產業園到購物公園,因為百聯本身幾乎是覆蓋了所有行業的各種業態經營,這是我們自己的優勢,所以說我們比較看好存量未來。

    余燎:我捕捉到一點,您對存量的理解,就是原來在核心區可能經營某種程度上存在一些老舊,通過一些新的能力注入,能實現資產的一個所謂溢價,這個是對存量資產最大的認知,提升它的價值。

    我想問一下蔣總,您干了這么多新增物業,您談談存量物業提升這件事情有什么不一樣的想法?

    蔣云海:坦率來講,這幾年存量確實是一個風口,我們自己來看存量物業有它的機會點,本身區位比較有優勢,建筑層高、交通便利性,這是一個大的機會。

    反過來講既然是存量,會有一些歷史的原因,比如說產權的清晰度、建筑格局或者基建不是特別符合現代商業的實用功能,這里面確實是有風險。我們團隊來看,它是一個機會,反過來講,我們覺得存量物業的提升是機會性的,確實有一定的風險,因為需要投入一定的資本再改造。

    無論如何,我們還是希望本身存量的項目,或者是存量處于一個大的窗口,還是希望能夠跟行業一起發展,大家相應的甚至于是一些法律法規上,大家都知道目前的存量項目舊改,目前規范化的報批程序,希望能夠推動這些,從而使存量的物業發揮更大的價值。

    余燎:明白,確實舊改存在的,如果拿新的產業裝入新的物業中,一定涉及到產權性質和歷史的建筑問題。

    我問一下李總,你從LP到GP之后,你怎么看資產端的變化?特別是您在國外有一定的經驗之后,再看中國商業地產的發展,在某種程度上,已經開始引領世界的去勢了,這種情況下,到底它的創新、業態,或者更新坪效場景,從你的角度來講還有什么變化?或者說還有什么可以感知的?

    李川北:我覺得其實簡單來講,咱們中國現在確實像剛才這個教授講的,咱們已經要慢慢進入存量資產的年代,意味著增量要慢慢退出或者減少。國外的存量大家都知道,房地產是現金流,它是一個投資的工具,有現金流才有投資價值。

    我覺得說的直白一點,大家從存量資產一定要增加當期性。大家都看到這一點,整個市場從業主、投資人到資產管理方都會說同樣的語言了,不會再說從一個買方覺得沒有現金流不值錢。

    從一個賣方來講,覺得地段好舊之前,今后這個認知差距會慢慢縮短,這樣我們管理方才會有事情可做。剛才幾位同僚們上來,余總先說痛點,然后蔣總說了一大堆的很難,我覺得這個一定是在存量資產中有很多的機會。

    但是隨著大家各個參與方認知的差距縮短,以及法律法規和認知到位,將來這個活會干的容易一點,現在大家挺不容易的,從拿舊就很不容易了,做舊也很困難,剛才潘總也說了拿舊很難,只能改模式了。

    余燎:李總確實從大的層面上講了一下,難歸難,但是我們還要找機會干。咱問問林總,作為投資方來講,您怎么看存量資產?

    林鵬程:我覺得有兩個方面是對這個物業的價值提升很明顯的,如果能突破這兩個方向,還是相對來說是比較簡單的,不需要付出很大的管理。

    第一個方向是改變了物業原來的經營方式。舉個例子,我們歷史上投的最成功的物業是工業用地,我們在政府那邊報批了作為商業用途在用,租金回報率可以做到8%、9%的樣子;現在因為上海市政府有政策,可以把工業用地用于長租公寓去報批,我們已經向政府申請了長租公寓的報批,我們自己算了一個賬資金回報率可以達到13%以上。

    第二個歷史上我看到的,在整個改造過程當中,如何合理使用公共區域的面積,增加了可以使用的產生坪效的面積,這在整個存量改造里非常重要的環節。我們歷史上覺得通過改造提高租金的單價,要付出很大的努力,要有精細化的管理,還有改造符合時代的潮流,這個是挺難的,但這兩個方面對很多人來說會比較看的清晰一點。

    余燎:我理解你說的公式,就是單價乘以面積等于總收入,單價改不了要改變面積。辛總。

    辛長征:改變一下大家的思路,遠洋也做了很多二級開發的新房建設,如果回過頭來以存量的投資回報跟新建商場比,確實存量面臨很大的成本壓力,包括剛才幾位提到的資金管理壓力,所以現在存量市場做起來確實挺難的,我們就沒有那么大的操作空間。

    如果說按照傳統的在一些一二線城市、核心地段拿一個新建地塊,甭管做商場還是寫字樓,所謂的盈利空間是很大的。回到存量的課題上,我還是補充一個觀點,專業的人做專業的事,不容易,不管是對物業的價值評判,包括如何做成一個匹配的二次定位。

    雖然一年半到兩年的改造過程,也包括未來三到四年的運營過程,在座的這個行業人,應該要建立起對這個專業的自信,大量的私有業主他自發性的改造,我這幾年看到很多不成功的案例,不管是他對二次定位把握的偏失,哪怕說找一個最基本的好的能抓住建筑空間靈魂的設計師,他都會選錯,更別說了大量的后期運營,包括改造的細節把握。

    在座的應該都是聚焦在存量改造的老中醫了,自信還是要提的,應該是強者愈強,而且在大浪淘沙的過程中,能涌現出一批專注于能夠在很短時間找準項目、找準改造方向,匹配這個項目未來的量體裁衣精干的改造團隊。

    也衷心希望這一批在所謂的存量起步還沒完全達到穩態的階段,能涌現出一批能夠比肩一些外資,包括海外成熟的改造機構,給大家鼓鼓勁。

    余燎:我要問葉總一個問題,大家都談到存量資產了,有人說難,有人說需要我們自信,在你看來大量的存量資產存在哪些城市?或者給大家一個地圖。

    葉建成:我和余總以前是同事,看起來你最近也活的蠻滋潤的。剛才聽了那么多專家的觀點,我這方面是最缺的技能,我們主要是做存量房的,通過過去十幾年的觀察,中國存量房市場的體量又龐大了。

    從交易量來講,十年前一年的交易量是一兩百億,但今年到年底是過一千億的存量房大宗交易,連續保持了四年,所以今天的存量房市場是一千億的。大家雖然講房子貴,回報率低,很難做,但我們的市場一直在增長的,所以我們展望未來十年會不會還是在一千億的市場呢?這個肯定是增加的,大家都要有信心的。

    地產資金存量房的資產管理是一個行業,從交易量來講已經是千億了,在中國這樣的千億市場里面是存在的。大家也想一下,二十年前中國住宅開發商在全世界是沒有排名的,而今天全世界前十大地產開發商都是中國的。投資經營機構是地產的經營管理公司,在未來十年肯定有很大的增長,希望各位同行推動這個行業的發展。

    過去十年機構交易者的買進和買出的交易,發現回報率確實是賺錢的,代表我們這個市場已經開始走向成熟了,非常有機會,走下去穩重一點點,有十個點以上的增長。

    中國投資市場跟國際市場越來越接軌,國際投資市場是機構性為主導的投資者把持的,在中國過去都是小的投資者。最近我們做了一個統計,在上海機構投資者買家和機構投資者賣家做一個比例的話,今年有40%左右,市場好的時候有70%,代表我們投資市場往機構性的發展。

    這對我們是好事,這說明我們工作的機會多了很多,東家不找找西家,還有發展潛力,如果買家多的話,三年之后賣家的機構投資者也會多,投資人買完兩三年就要出貨了,現在投資機構都集中在高機會上,我覺得未來中國最大的機會是長期持有,每個買家都想超低是沒有意義的,要有不同的投資回報率,讓市場有一個生態,我們現在的生態不夠完整,今天就講我們買核心物業多開心。

    余燎:剛才這一輪大家在聊存量,有困難也有機會,畢竟在增量時代,屬于這個的時代已經過去了,不管它是黃金白銀的什么時代,真正的做到經營,以經營當期的現金流和未來現金流這件事情,就和開發商這個領域已經分割開了,我認為存量資產某種程度上和開發企業是兩個行當。

    接下來談的事情是開發商這么多年可以這么快的周轉,賺這么多錢,因為他退出很快,日清、秒清,做的所有產品不怕賣出,這在國外是不存在的,既然資本已經進來了,假設你入局了,你打算怎么退呢?這是一個值得資本思考的問題,我們把存量過渡到資本端,我們反過來,建成后,怎么退?

    葉建成:我再繼續批評一下這個市場,我們發現在退出的項目里面,最多的是辦公樓,第二個是服務公寓,退出不是因為它穩定成熟,是因為人家買來可以享受,第三個退出最糟糕的是商業,但也還行吧,就虧點錢就退出了。

    現在還沒看到有案例的退出是長租公寓,我們還在觀察,買一個樓改造成長租公寓,也穩定了,那怎么賣呢?誰來接盤?每個買家都想買能有改造的機會。

    現在市場上有一個糾結,到底應該要做好去賣給別人,還是就打爛它再賣給別人,有故事給人家去買會好一點,我現在看到成功改造辦公樓退出的,原因不是改造的好,而是市場升值的空間,沒辦法知道什么樣的態勢。

    整體市場處于1.0的版本,肯定會往2.0版本發展,像長租公寓。我說現在沒有接盤俠,不代表以后沒有的,我們最近公司在日本幫黑石出售了八十多億的項目,賣給了德國的保險公司,包裝過來是很好的物業,一下給保險公司很穩定的收益也還行,中國以后也會往這一條路去走的,建立一個打包的方式。中國人口多,租賃需求也是一個風口,只不過退出還不是風口而已,但這個還是一個機會。

    余燎:好,非常好。

    辛長征:遠洋資本已經搭建了一批股權一二線城市的基金,把剛才我提到的幾個存量項目都裝到這個基金了,已經走了一步,第二步也是和遠洋集團共同發起我們遠洋這么多年開發成熟的核心物業基金,這也是在面向海內外大型的基金在募集,我相信很快就會消息公布。

    所謂成立股權型的基金,而且是相對期限比較長的,我印象中改造型基金應該是“5+2”,時間比較長,會打破剛才提到的三年短期偏債性的基金,這可能是一個方向吧。

    當然了,我還是強調要依托我們這一類的管理機構專業能力,還是強調我們要有自信,我相信大浪淘沙,再過五六年,市場上的客戶也好,投資人也好,他會尋求僅有的那幾個,覺得能夠做這個專業管理動作的。

    再次強調咱們這邊的團隊確確實實是為項目做了貢獻,而不是市場的,我看了很多改造失敗的案例,他們沒找準,找準這個不容易的,必須要對區域,宏觀區域、微觀區域,包括樓本身的空間,找到如何匹配它的改造,多了不行,少了也不行,這個是有難度的。

    余燎:那林總,怎么退?

    林鵬程:存量很難的,我們自己也投了一些物業,也進行了銷售,銷售過程中,中國募集資金對資本回報率還是很高的,企業對外借債8%、9%是最少的,如果你是單純從資金回報率的角度而言,不可能滿足這個資金的回報率,往往現在的人都想去做一個故事,可以去滿足他的資金回報率,大概率好多人在做存量物業的時候希望在輕租的狀態下進行交易。

    我們在美國也做投資,這個感受很深,我們在美國有一些存量的出售型公寓投資,在中國以前做住宅很好賣,日光、日清,包括市場上再難,我們最后一個住宅大約下周開盤,現在已經有50%的認購量了。在美國我們開盤,基本上剛開盤的時候只有5%的認購量,然后每個月去化幾套,我覺得中國未來有可能發展到那一步,當住宅的風口過了以后。

    綠庭本身在對外投資的時候會堅守一個原則,就是我們所有的項目投資下去以后,至少要保證在我們的項目過程當中不能出現資金斷裂,我還要保證我的資金足額覆蓋我的管理成本,不能在里面有額外的資金投入,就是在存續的過程當中。

    未來中國的市場會變,無論是退出,還是大眾交易的買家越來越多,包括社會融資成本的下降,造成持有型的會成為市場的主流,現在做存量最重要的保證就是等到那一天的到來,要活到那一天。做存量投資最起碼的要求就是所有運營收入要覆蓋所有的運營成本和資金成本,這是最起碼的要求。

    余燎:好,那李總您認為,該怎么退?

    李川北:原來在老的時代,買家想看資本升值,他要看到買了以后,將來賣出去是要有升值的,所以想買一座空樓,在國外大家做了成熟市場。大家不是看這個,這一部分將來在國內市場會慢慢走到這一步,剛開始大家都是20%,現在慢慢回歸到12%。

    將來保險公司,國外已經早就有了,國內他們也會成為最大的商業地產改造物業以后,他們應該來接盤。但是這一點接盤并不容易。第一個是市場沒到那一步,大家要有共同的認知,第二個要有東西讓他們接。

    有三個條件,第一個是有我們這一幫人,把一個物業通過改造能有穩定收益的物業,另外一個變成以后,還有人可以持續地進行資產管理,讓他們保持這種狀態,因為過了幾年以后租戶進行調整,所以要有專業的人員做這件事情。第三個還是我們這幫人,要有能力把這些物業攢起來,不是單個單個的。

    剛才說到黑石那個,在中國也做過很多出租型物業,就是一定要有一個好的項目,它可能在三線城市,但是剛需的人住在里面,政府還給補貼和房租,這就非常穩定,為什么不買呢?作為投資人來講,特別是保險公司他追求穩定現金流,很高但是要穩定,有這三個條件,我覺得下一步一定可以形成退出的機制。

    余燎:非常好,所以要做時間的朋友。

    李川北:是,堅持住。

    蔣云海:主要看看還能不能堅持活下去,前面幾個嘉賓分享的非常好,從大的環境來講,資本的投資回報預期這兩年是在下降的,是有益于大家做長期穩定的投資回報。

    第二個我們覺得存量物業也好,持有物業也好,它其實看的是你整個長期的成長,不同的資產也有不同的退出渠道。比如說我們講存量改造,你根本沒有產權,也談不上退出,無非就是賺價差,可以通過其他的方式,比如說開發階段的供應鏈,還有穩定的租金回報率,這是一種方式。

    反過來講一些資金的方式需要有一些產權的性質,我們覺得不同的物業有不同的退出方式,關鍵在持有這些物業的時候想清楚。

    另外一點金融需要一個生態,不同的時期有不同的喜好,從保險行業來講他們是可以接受的,你需要從原來大家說高額的回報變成一個穩定安全的回報,這一點是未來的方向。

    最終最重要的是你自己經營的物業是否是一個足夠安全、足夠穩定的現金流,假設再好的物業本身的經營水平不怎么樣,因為它不是資產的東西,它是靠你的現金流,所以經營更重要,這一點是我想表達的。

    余燎:楊總,你覺得國內的這些資產對于REITs這件事情怎么看?

    楊斌:從REITs的角度來看,IPO的感受特別深,無論是市場還是監管機構要看資產的質量,第二個就是有沒有非常專業的運營水平,給到長期穩定的回報。這兩點圍繞一個平臺,無論是業主還是運營商,要有兩種能力,一個是你的經營能力,一個是你的資本能力。

    從規模上來看,我們差的太遠,我們的資產很龐大,本身資產足夠大,我們退出的路太窄,這就導致前端會有好多人想各種辦法,包括規范的、不規范的做法來尋求一種變現,當然你說核心基金是不是退出的方式,我覺得也是,大悅城也做過,中國人壽也投了90個億,這考驗的是你有沒有大悅城這樣的品牌。

    這個很重要,我們也想最規范的,或者最能跟國際接軌的,未來能給諸多基金操盤手,給業主退出的還是REITs,因為它最終會把整個社會的資本納入到這個體系里面來,包括個人投資者,一些小的投資者都能參與到商業地產的整個運營,以及升值的過程中來,才會讓整個市場有一個良好的循環和周期,也就傳導到上游。

    你從運營端到獲得端都能夠比較規范的專業的在這個行業里面,參與整個市場的發展,上海每年過千億的交易額,我前一段時間看了一個數據,在全球城市里面排二十幾位,還是退出通道不夠規范,我認為未來REITs是我們很重要的發展方向。

    潘韜:關于退出的問題,我講兩個方面,第一個方面是方法論的問題,大家都知道我們剛做投資,第一句話就是以退為始,這句話所有做投資的人都知道,但是很多人都忘了。

    我們在做任何一筆投資的時候,在投之前就要想好我找誰去退,我以什么方式去退,我退得出退不出,最后是退還是不退,這些事情我們在投之前就要想清楚,如果這些事情想不好退出就是很大的問題,這個能不能想好取決于你對業務的判斷能力,要相對比較精準,要有80%的準確性,這是一個方法論的問題。

    第二個是我個人一個體會,要防止錯配,什么叫錯配呢?就是資本錯配,我身份跟幾位不太一樣,像國有資本就這一種資本,我知道我的資本偏好是什么,像我們屬于在市場上市場化的主體來講,我可能會面對不同的資產,比如說我接觸過財政資金、國有資本、國外資本、民間資本,不同的資本它的偏好是完全不一樣的,如果你把錯誤的對象引入了這個項目,這個結果會非常殘酷的。

    像大家談的“3+2”、“5+2”,如果把民間資本引入一個“5+3”的項目,他殺了你不可。同樣有的項目引入了財政資本,他就不想退了,所以要避免錯配,尤其在中國現在的金融環境和現代發展階段。大家都知道我們的存量資本退出還遠遠沒有完善,最后所有的完善都取決于REITs的大規模實施,在這種條件下最可怕的事情不是團隊專業能力的問題,資本的錯配遠遠大于團隊專業能力。

    我比較過融資成本,華潤的融資成本在4%多,寶龍、萬達這樣的融資成本在8%多,這不是一個團隊能彌補的,我再要強調一個資本的錯配是一定要重視的。

    余燎:今天總結起來大家還是比較看好這個行業,要做時間的朋友,有足夠的能力活下來,第二在任何沒有找到出口之前,就不能隨便的進入,包括資金的長短、性格對應的資產是不同的,資產的持有方式決定你對資產進行改造的所有功夫。

    審校:勞蓉蓉



    相關話題討論



    你可能感興趣的話題
  • 夜猫电竞